-        Добрый день, дорогие севастопольцы, сегодня будем обсуждать тему, которая интересует многих. И для начала попросим Илью дать краткий обзор того, что происходило на рынке недвижимости Севастополя в последние годы.

 

-        Как вы все знаете, 2014 год – год вхождения Крыма и Севастополя в состав РФ – ознаменовался резким скачком цен на недвижимость. Если брать общую динамику, то с марта по декабрь 2014 года рост составил 150%. Главным фактором, конечно, стал огромный спрос, который последовал после присоединения к России. Давление этого спроса обусловило рост цен примерно на 70%. И вторая составляющая – примерно 80% – рост на курсе доллара, который значительно вырос. Таким образом, общая динамика составила порядка 150%. На декабрь 2014 года цена 1 кв. м жилой площади в Севастополе достигала 92–95 тысяч рублей (на вторичном рынке). Следующий, 2015 год, характеризовался некими волнообразными процессами: роста бурного не было, более всего это напоминало, если вы вспомните математику, синусоиду. Шёл такой колебательный процесс, характер которого определялся курсом доллара. Очень сильные колебания мы зафиксировали в марте-апреле: цена падала, когда курс падал, а затем, соответственно, возрастала. Ближе к 2016 году пошло плавное, плавное падение. С начала 2016 года мы зафиксировали падение довольно значительное – порядка 15%. Ближе к середине и к концу 2016 года оно стало более плавным, и на конец 2016 года и на сегодняшний день на вторичном рынке зафиксирована цена около 75 тысяч рублей за 1 кв. м. Если же говорить о рынке первичном, то здесь динамика очень похожая, но цены, конечно, ниже, потому что квартиры без отделки, есть и множество рисков по их приобретению. На сегодняшний день цена на первичном рынке начинается от 60–65 тысяч рублей за 1 кв. м.

-        Но цены всё равно по-прежнему высоки – если, конечно, сравнивать не с Москвой и Питером, а с большинством российских городов.

 

-        Вконце 2014 года мы написали по этому поводу статью – «Докатились до Новой Москвы». Тогда мы сравнили цены и поняли, что, продав квартиру в Севастополе, можно ни в чём себе не отказывать и, ничего не добавляя, купить квартиру в Новой Москве, что при Украине сделать было невозможно. Тогда для этого нужно было 4-5 квартир собрать, продать и только тогда купить что-то небольшое. Если говорить об общероссийской градации, то сегодня мы фактически занимаем 3-е место по уровню цен – выше нас только Москва и Питер.

-        Это всегда сложный вопрос – одно дело, что люди просят за свои квартиры, и другое – дают ли им эту цену. Спрос на такое дорогое жильё соответствует предложению?

 

-        Давайте поговорим о первичном рынке – он интересней в плане развития, потому что вторичный рынок – хрущёвки, брежневки, сталинки – известен, ничего нового там не будет. Опять вернусь к тому, что у нас произошло в 2014 году. В марте реестр Украины был заблокирован, и до сентября 2014 года совершить сделку было невозможно. И официально зарегистрировать куплю-продажу – тоже. Вот за этот период – с марта по сентябрь – накопилось огромное количество желающих купить и желающих продать. Естественно, это всё подогрело цены и привело к тому, что бум сделок пришёлся как раз на период, последовавший за открытием наших реестров. А за весь 2016 год – я заходил на сайт Росреестра – на рынке недвижимости города федерального значения Севастополя зафиксировано порядка 1.100 сделок. И в основном это вторичный рынок – доля первички в этой цифре очень невелика. Спрос, конечно, есть – и внутренний, и внешний. Их соотношение колеблется в зависимости от сезона, но обычно – 50 на 50. Внешний спрос – это когда люди хотят переехать сюда из материковой России или просто купить себе жильё для отдыха и так далее. Внутренний спрос в основном связан с военнослужащими и молодыми семьями, которые покупают себе жильё для постоянного проживания.

-        Поскольку я не специалист, мне сложно оценить цифру, которую вы назвали. Как вы оцениваете названное вами количество сделок?

 

-        Эта цифра низковата – в похожих городах России значительно больше сделок совершается. Наш первичный рынок значительно отстаёт от рынков соседних городов. Если говорить о причинах, то жилые комплексы, которые на сегодняшний день предлагают застройщики, конечно же, не отвечают запросам материковых клиентов. Москвичи, питерцы, жители других регионов, даже Дальнего Востока, привыкли видеть качественное жильё. И это понятие для них включает множество факторов, начиная от отделки и фасада дома и заканчивая наличием ограждения территорий, детских площадок, внутридомовых систем охраны, видеонаблюдения, внешнего озеленения и многого другого. Москвичи и питерцы привыкли к этому, они именно так и живут. А когда приезжают к нам и видят дом, который ничего этого не подразумевает, но по цене превышает цену жилья в Краснодарском крае, – не понимают, за что они должны платить деньги. Сейчас мы, конечно, стремимся к лучшему, и большинство застройщиков начинает потихонечку понимать, что есть классность жилья, которой нужно соответствовать, потому что покупатель настроен на качественное жильё.

 

–    Существует система, которая была утверждена на российской гильдии риэлторов и делящая жильё на 4 класса – эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элит-класс. Эконом-класс – это жильё массового производства, в основном – панельные дома, квартиры без отделки или под черновую отделку. Комфорт-класс немножко лучше эконома, в основном это здания, построенные по монолитно-каркасной системе. Они уже содержит некие дополнительные элементы комфорта – это может быть и детская площадка, и огороженная территория, и различные вентиляционные системы, и так далее. Бизнес-класс – это и индивидуальный проект, и обязательно – охраняемая территория, и наличие паркинга, что очень важно. Но у нас в Севастополе некоторые жилые комплексы называются бизнес-классом, хотя паркинга не имеют. На самом деле наличие подземного паркинга (а может быть, и наземного) – это обязательное условие. Для клиентов это – один из основных критериев. Ну и о площади квартир. Бизнес-класс характеризуется более масштабным проектированием – 1-комнатная квартира там, например, около 40–50 метров. Элит-класс у нас в Севастополе пока, к сожалению, не представлен – только эксклюзивные дома, сделанные по индивидуальным проектам известными архитекторами. Каждый из них не имеет аналогов и включает в себя огромный комплекс различных элементов – бассейны, вертолётные площадки и т. д. Вот такие 4 класса квартир, которые существуют в России. В Севастополе 90% жилья – это квартиры комфорт-класса.

 

–    Эконом-класс у нас представлен мало, потому что из-за наших сейсмических особенностей панельки строятся редко. В основном используется монолитно-каркасная система с заполнением камнем. В комфорт-классе уже и детские площадки присутствуют, и есть огороженная территория, дворик и так далее. Целый комплекс эконом-класса строился на Лётчиках, сейчас, по-моему, строится ещё один. Но львиная доля, подчеркиваю, – это комфорт-класс. Что касается бизнес-класса, у нас строятся несколько комплексов, но их мало. На начальном этапе строительство в Стрелецкой, начинает строиться жилой комплекс на Лётчиках. Бизнес-класс интересен зажиточным покупателям, которые хотят приобрести жильё возле моря со всеми удобствами.

–    Есть, но он весьма ограничен. Те проблемы в земельной сфере, которые у нас сейчас существуют, накладывают свой отпечаток и на темпы строительства, и на ввод объектов в эксплуатацию, и, естественно, на цены. Сказываются проблемы, с которыми застройщики сталкиваются постоянно. Если, опять же, вернуться к цифрам, то в 2015 году было введено в эксплуатацию 105.000 кв. м жилья. Это немного. В 2016 году эта цифра увеличилась почти в 2 раза, и объём ввода в эксплуатацию составил 218.000 кв. м жилья. Это касается только многоэтажек, малоэтажное строительство сюда не входит. Это уже достаточное количество, чтобы говорить, что Севастополь строится, и достаточно высокими темпами.

 

–    Обезопасить себя очень просто – нужно очень внимательно смотреть на документы. Хотелось бы сказать и об имущественных правах, с которыми дело обстоит очень интересно. У нас в Севастополе на сегодняшний день существует 3 варианта оформления сделок. Первый – это когда жильё строится по Закону 214-ФЗ или закону о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Он разработан как раз для уменьшения этих рисков, и прежде всего – для покупателя. Если человек хочет купить жильё, он не должен думать, какая там земля, под ИЖС или МЖС. Он не должен этим заниматься, ему достаточно увидеть договор о долевом участии, подписать его и знать, что он защищён. Поэтому в РФ и был принят этот закон, который подразумевает, что все риски возьмёт на себя государство. Закон «О долевом участии в строительстве» постоянно изменяется, актуализируется, и вот с 1 января 2017 года вступили в силу изменения, которые касаются создания компенсационного фонда для застройщиков. Предусмотрено и много других факторов, которые повышают безопасность приобретения жилья. Под требования этого ФЗ очень сложно подойти, но потихонечку застройщики, которые сейчас работают на рынке Севастополя, в эту систему входят. В 2014 году и в начале 2015-го мы могли видеть только 1 жилой комплекс из 25, который строился по 214-ФЗ, а сейчас их 6. Я разговаривал со многими застройщиками – они в конце этого года собираются довести до соответствия требованиям 214-ФЗ ещё 70% своих комплексов. Так вот, 214-ФЗ снижает все риски, связанные с недостроем. Законодатели прописали в нём много хорошего: например, на официальном сайте застройщика, если он строит по 214-ФЗ, должны быть опубликованы все проектные декларации и другие документы. Но, ещё раз подчеркну, требованиям этого закона застройщику в Севастополе сегодня трудно соответствовать. Мешают и земельные вопросы, и другие проблемы. Зато, если уж застройщик выполняет все требования, покупателю становится очень просто – он знает, что он в безопасности. А остальные комплексы – около 80% того, что у нас продаётся, – делятся на 2 категории. Первая – это договоры купли-продажи. Они носят формальный характер – в договоре прописываются все данные, как и в договоре при долевом участии, но оговаривается, что основной договор застройщик должен заключить в момент введения жилья в эксплуатацию и получения свидетельства о регистрации. Это первый вариант. Второй – это договор паевого участия. Он менее защищён – опять же по причине специфических особенностей города, его земельных и кадастровых вопросов.

 

–    Да, если строительство ведётся не по 214-ФЗ, это повышенный риск. Если же вы видите, что комплекс строится по этому закону (а сейчас застройщики отдельно указывают это в рекламе большими буквами), можете быть уверены, что он защищён государством. Так что совет простой.

 

 

–    Безусловно, этот ценообразующий фактор никуда не денешь. Закон № 214 накладывает на застройщика некие обременения, и это всё сказывается на цене. Но на неё влияют многие факторы, поэтому говорить, что, скажем, 214-ФЗ определяет цену на 10–15% , сложно. Основное, что влияет на цену, – это местоположение объектов. На проспекте Победы и в отдаленных районах цена самая низкая, потому что это не самый благоприятный вариант. Самые дорогие квартиры – возле моря, на Античном, в Стрелецкой балке, в центре города. Дальше, если идти по убывающей, следует такой ценообразующий фактор, как степень завершённости. То есть цена зависит от степени готовности объекта – на начальной стадии цены самые минимальные. Так что влияние 214-ФЗ среди ценообразующих факторов не на первом и не на втором месте, а где-то в серединке.

 

 

–    Ну вот теперь закон всё-таки обеспечивает безопасность дольщиков. Создаётся компенсационный фонд, и, если есть риск, что дом не будет достроен, в процесс вмешивается государство. А если говорить о степени завершённости или степени готовности объектов, то на сегодняшний день большая часть домов, строящихся в Севастополе, близится к финальной, 100% завершённости и вводу в эксплуатацию. Комплексов на начальной стадии строительства у нас мало – это связано в первую очередь с земельными вопросами. Земля в городе в дефиците, вы знаете, что проблем с ней в Севастополе множество. А свободной, хорошей земли, привлекательной для застройщика, просто нет. Купить жильё на начальной стадии строительства можно, но таких предложений очень немного. Ещё раз подчеркну: если вы покупаете квартиру в доме, строящемся по 2014-ФЗ, вы защищены, так что можете спокойно покупать и на уровне котлована, не слишком боясь, что случится что-то непредвиденное. Но, конечно, надо смотреть и на застройщика – если он построил вокруг ещё 20 таких домов, почему бы не купить у него жильё на начальной стадии строительства?

 

 

–    В весенне-летний период спрос всегда повышается – и на первичном, и на вторичном рынке. И сейчас уже началась активизация спроса. А со строительством моста, я думаю, он увеличится ещё больше. Внешние факторы, санкции и прочее, неблагоприятно влияют на спрос, но я думаю, что если не в этом году, то в ближайшем будущем подвижки в этом отношении мы увидим.

 

–    Ведущий банк, который работает на этом рынке, – РНКБ. За 2015 год он выдал по Севастополю всего 78 ипотечных кредитов на сумму 150 млн рублей. В 2016 году эта сумма составила уже 500 млн рублей. Общее количество кредитов возросло с 78 до 293. То есть мы видим резкий рост ипотечного кредитования. Конечно, цифры очень низкие, если сравнить, например, с Краснодаром, – по объёму кредитования мы отличаемся от соседних регионов в десятки раз. Но динамика есть: мы начинали практически с нуля, а теперь выросли более чем в 3 раза. Теперь о ставках. Средняя ставка составляет от 12,5 до 13, до 12,99 % . Опять-таки, если сравнивать с российскими цифрами, то у монстров российского ипотечного кредитования, которых все знают, – у Сбербанка и ВТБ – ставки, конечно, ниже. Кстати, до 1 января 2017 года у нас действовала ипотека с господдержкой. То есть государство, решив поддержать застройщиков в момент кризиса, выплачивало банкам часть кредитной ставки. По этой программе до 1 января 2017 года ипотечная ставка была снижена до 11,5 %.

 

 

–    Ипотека с господдержкой – да. Но проблемы, конечно же, остались. За 2016 год выдано порядка 293 ипотечных кредитов, из которых около 90% – на покупку вторички. Люди предпочитают её, потому что первички народ боится. В том числе это связано и с аккредитацией застройщиков. Получить её очень тяжело, потому что основной критерий – это соответствие закону 214 ФЗ, а у нас, как я уже говорил, так строят очень немногие. Опять же банки без этого не выдадут ипотечный кредит до момента завершения строительства – его можно будет получить только в том случае, если вы уже ввели объект в эксплуатацию и получили на руки свидетельство. Но тут уже и цена другая. Получается, что для покупателя интересней, когда он может купить подешевле, на моменте котлована, но банк может это кредитовать только в том случае, если комплекс строится по договору об участии в долевом строительстве. Это тормозит кредитование первичного рынка.

 

–    50% всех кредитов получили военные. И, конечно, те, кто имеет чистую, белую, красивую зарплату, пушистую и высокую. Если людям хватает денег и на первоначальный, и на ежемесячный взнос, то банк никаких проблем с выдачей не видит. Они получают кредит очень быстро и спокойно.

 

–    А вот подойти – да, проблема. Суммарный бюджет семьи должен в 2 раза превышать размер среднемесячной платы, чего при средней зарплате по Севастополю добиться тяжело. В других регионах можно взять ипотеку на 25-30 лет, это уменьшит ежемесячный взнос, у нас же в РНКБ срок кредитования пока составляет 20 лет.

 

 

–    Я по Севастополю о таком не слышал. Может быть, такое есть в соседних регионах. У нас сформировался некий пул застройщиков, которые не хотят ударить лицом в грязь, не хотят, чтобы о них такое говорили. У нас небольшое количество застройщиков, и они все местные, все работают ещё со времен Украины. В Ялте, например, застройщиков намного больше, и рынок там более расползающийся, непонятный, скажем так. У нас же 5–7–8–10 застройщиков, которые у всех на виду. И строить плохо им, я думаю, просто невыгодно.

 

–    Думаю, что таких серьёзных колебаний цен, как были в 2014–2015 годах, уже не будет. Какие-то колебания, конечно, последуют, но резкого возрастания и резкого падения цен ожидать не надо. Я бы это назвал процессом затухающих колебаний. Это связано прежде всего с тем, что первичка уже давно отвязалась от доллара США, а вторичка процентов на 15 от него ещё зависит. Но в 2014 году таких сделок было не 15, а все 90%, а сейчас практически все от доллара отвязались. Радует, что мы наконец-то мыслим, как настоящие россияне. В марте 2014 года, случалось, человек приезжал с рублями, договаривался о покупке, а в середине лета, когда подходил срок, не мог совершить сделку, потому что цена в долларах возросла. Этот дисбаланс, к счастью, уже прошёл. Сейчас все уже привыкли мыслить в рублях, и это самое главное.

 

–    Это не наш случай – мы ведь не агентство недвижимости, мы – консалтинговая компания, которая специализируется на аналитике рынка недвижимости, на консалтинге, разработке территорий. То есть мы работаем в немножко другой области.

 

 

–    Хочется, чтобы переходный период, который в земельной сфере был продлён до начала 2019 года, поскорей закончился, потому что он связан с множеством проблем. Хочется, чтобы этот процесс перехода поскорей завершился и мы наконец-то полностью вошли в рамки российского законодательного права. Это касается в том числе и расчёта кадастровой стоимости – все уже живут по кадастру, а мы пока ещё нет. И таких проблем множество. Хочется, чтоб все они уже разрешились и чтобы мы почувствовали себя полноценным регионом РФ во всех сферах жизни.

Ольга Смирнова
Источник: http://sevastopol.su